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近日，南宁市荣和大地一组团的业主林先生反映，他名下的顶楼复式住宅交付使用仅两三年后，便出现楼顶及外墙持续性渗漏。虽然开发商、小区物管多次维修，但都未能彻底解决渗水问题。为促使小区物管履职，林先生至今已拖欠物业费超过1万元。最近，林先生被物管起诉至法院追缴物业费，他认为此举不合理，表示保留反诉物管的权力。6月24日，小区物管就此进行了回应。
据林先生介绍，该房产共200多平方米，于2011年4月交付，入住两三年后外墙及楼顶存在渗水问题。多年来，他多次向小区物管、开发商反映，开发商、物管虽派人维修，但始终未能彻底解决渗漏问题。林先生采取不交物业费的方式敦促维修，物管则以“缴费后会维修”回应。去年小区物管再次维修，但问题仍未能彻底解决。目前，林先生累计拖欠物业费已超过1万元，他表示：“只要物管彻底解决渗水问题，我会及时交物业费。”
涉事楼栋。
6月24日，南国早报全媒体记者在林先生家中看到，一楼至二楼窗户横梁处有因渗水留下的明显霉斑；通往顶楼楼梯侧墙出现一块因渗水霉变的区域。林先生指着修补痕迹说：“物管派人修补了楼顶一处渗漏点，另一处渗漏点至今未处理，且外立面公共区域墙面同样存在渗漏的情况。”
一楼至二楼窗户横梁有明显霉斑。
楼梯侧墙出现一块因渗水霉变的区域。
小区物业服务中心前台工作人员称，林先生从2022年1月不交物业费，至今已拖欠1.8万余元。小区物业服务中心主管农女士介绍，针对林先生反映的问题，开发商已在质保期5年内完成维修。质保期过后，林先生的房子先后出现渗漏水，需要通过住宅专项维修资金进行维修，但数万元的维修报价因未获该单元三分之二业主（22户中需至少15户）同意而搁置。起初，物管建议林先生先维修一处渗水点，并成功启用住宅专项维修资金进行了维修。剩余两处需重新报价，但因业主反对仍未通过，目前物管仍持续协助沟通。
林先生称，物管派人维修这一处渗漏点，但未能从根本解决问题。
农女士表示，林先生以“物管不作为”为由拒交物业费不合法，经过多次沟通无果已启动法律程序追缴。物管会及时将申请进度告知业主，同时也希望业主参与征求该楼栋业主同意，共同推进专项维修资金申请。
尽管已被物管起诉至法院追缴物业费，林先生仍认为，物管应优先解决房屋外墙渗漏问题。同时，林先生表示保留对物管“不作为”提起反诉的权利。
小区物业服务中心。
北京德恒（南宁）律师事务所律师周福冬认为，一般情况下，业主不能以房屋渗漏未解决为由拒缴物业费。根据民法典相关规定，业主支付物业费的义务源于物业服务合同，只要物管提供了保洁、安保等对应的物业服务，业主就应当按约缴费。房屋渗漏问题虽然影响居住体验，但属于建筑质量范畴，不属于拒付物业费的法定理由。
周福冬说，对于渗漏维修责任，需要明确区分不同阶段。2011年交付的房屋，在前5年质保期内，维修责任主要在开发商。质保期后出现的渗漏问题，应通过住宅专项维修资金解决，需经该单元三分之二以上业主同意。此事中，物管已协助申请并成功维修一处渗漏点，在程序上履行协助义务。
对林先生而言，若认为物管未尽责，可依法主张违约赔偿，但需提供物管怠于履职的证据，而非直接拒缴费用，建议双方可以通过协商或法律途径明确责任，避免矛盾激化。
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