顶端新闻客户端07-17 18:30
这两天，一张图传遍了各大业主群。
一句话说明：瀚宇天悦城5号院物业费降了28%。
这两年郑州降物业费的楼盘，也有不少，如中原区沁河苑、绿博亚新美好香颂、名门紫园等等，但这些要么是保障房统一降、要么郊区盘物业费打回原形。
瀚宇天悦城5号院，也就是瀚宇天悦城一期，正经商品房、金水北核心、入住率、社区品质都不低，怎么浓眉大眼的Ta，也降物业费呢？
很多业主，心里还会有疑惑，ta是怎么降的？我们小区想要降物业费，可以借鉴吗？
实探，上干货！
01
先说结论，瀚宇天悦城的物业费是自降的。
看到这张图的第一反应，我也脑补：会不会是业委会的压力下，物业才被迫降的？但我跟物业工作人员确认是自降后，也小小吃了一惊。
原因有两个：
一是经济下行，很多业主认为原来3.2元/m²的物业费，对比同期商品房确实贵，有下降空间。
二是上半年物业费收的不是很理想，降物业费可以提升缴纳比例，算大帐不算小账。
基于这两点原因，物业费从3.2元/降到了2.3元/m²，降幅28%！而且，车位管理费也降了，我简单算了一笔账，以瀚宇天悦城一期108平三房为例，
原来一年物业费要缴4147元，降完后要缴2980元，一年可以省1167元。
1000多块钱，对于一个家庭来说，说多不多说少不少，但背后透露出一种态度：物业真的可以降物业费！就看他愿不愿意！
02
也许有人会疑惑了：是不是物业的服务一般，物业费就该降呢？
我实地看了一遍，整体感觉物业服务还不错。
一进门水系是正常的，还有一个景观小亭做照壁。
内部地面比较干净，大部分都是仿石材地砖。
一期是2023年交的房，社区中央的大水系，依然正常启用，不时有小朋友在这里玩耍。
景观维护这方面，无论是主景观树还是小品，都保持的较好。
入户大堂和门禁，都需要刷卡或人脸识别。
楼栋的一楼大堂公示区，都贴上了降物业费的通知。
地库的入户大堂和车库地面的维护，依然品质在线。
北侧的公寓商业，社区硬隔离做了人脸识别门禁。
瀚宇天悦城一期，整体品质依然在线，不存在说因为物业服务太差，所以需要大幅降价，甚至我见过的许多社区，物业费2.5-3元/m²，品质还不如瀚宇天悦城，降价之后，瀚宇天悦城的物业性价比就更高了！
03
物业费降价，在郑州，甚至全国来说已经成为一种趋势。
在郑州，亚新美好香颂高层物业费从3.5元/m²降到了2.3元/m²……
沁河苑，从3块钱/m²降到了1.73元/m²。
包括中义阿卡迪亚去年从绿城物业更换为珠江物业，建业五栋大楼由建业物业更换为深圳特发。
目前重庆、武汉、青岛、银川4大城市100多个小区已经实现了物业费下调，下调幅度在10%-35%之间。
抖音小红书随便一搜，业主和物业的矛盾案例一大片，最核心的矛盾在于：在2017年后，2-3元/m²甚至更高的物业费，和服务质量严重不匹配。
业主吐槽物业只管收钱不管办事儿的案例，比比皆是。
南四环外的某时代城，业主住进去都1年了，手机竟然没信号，这还不是在地下室，就在社区里面，反应给物业，一直在敷衍不给正面回复。
西三环的某西湖，一个超级千亩大盘，多个院共用一批物业工作人员，保洁每个院稍微敷衍了事后，匆忙奔往下一个院。
金水北某央企楼盘，最基本的卫生清洁都做不到，反应给管家也没有用，落到最后就是业主大量不交物业费，导致社区品质与二手房房价螺旋下降。
物业为了让业主缴物业费，也是用尽各种办法，比如某些楼盘用临水临电，不缴物业费就停水停电，或者梯控干脆给停了，再狠点，直接律师函警告业主，双方对簿公堂。
业主内心OS：你不好好服务，我就不交费。
物业内心OS：你不老实缴费，我就让你难受。
且时间越长，对抗情绪越严重。
04
物业费与服务不匹配的底层原因，我认为有三个：
1、从最开始签订物业合同时，服务标准就没有明确，且没有反制措施，这就是最大的不公平。
比如水系开发时间、垃圾桶一周清洁几次、电梯维保频率这些，不会准确到数字，另外，即使在社区某些地方有公布明细，但违反的话，如何监督和惩罚，这完全没有反制措施。
也就是说，这完全是一份可以遵守，但犯规没有成本的协议，执行全靠业主吼和物业良心自觉，你就拿这个考验物业？
2、开发商和物业之间说不清，道不明的关系。
2017年-2025年，几乎所有的开发商都会用自己的物业公司，说好听点，是沟通顺畅，说难听点，物业在给开发商背锅。
举个例子，是不是卖房时漂亮的水系，但交房后时间长了容易生藻返碱，物业清洁打扫费力不讨好，干脆就不开了。
这就是在开发商设计时，施工工艺上就根本没考虑后期维护的问题，在上游的开发和营销内心里，下游的物业就是兜底背锅的。
包括双气不通、竣工备案不了拿不到房本、地下室信号等等问题，这些需要重投资的，大部分问题都存在开发阶段，但物业和开发是一个母公司，房子卖完开发解散，业主也只能找物业，这板子打身上都不能喊一声冤。
还有一个行业默认的现实，就是母公司或关联方从物业抽血。
比如，几年前恒大物业给母公司质押担保了134亿，鑫苑物业被抵押贷款4个多亿，后因到期日没偿还，被强制执行；以及最近网传的某房企物业高管离职，也因受不了母公司抽血。
具体到落地，你发现原来一栋楼一个楼管，变成几栋楼一个楼管，保洁大姐本来只需要负责一个单元，结果变成了两个单元，地下室的灯，能少亮一个算一个，电梯维保做样子掏空维修基金，外立面粉刷更不用想了。
结果就是基层工作人员很累，业主怨气很大。但这其中的交易，如非知情人告发，上市物业发公告，谁能知晓？
3、物业完全没有经营压力，没有被替代的风险，没必要做好。
干的好不好，物业不用担心自己被替换，从博弈角度来说，这已经完全失衡了，但你搜一搜，杭州选聘物业，能看到大量业委会选聘物业的案例，太多太多了。
一旦有被换掉的风险，物业才有竞争压力，才有干好的动力，具体怎么做？就涉及到成立业委会、全体业主投票、选新物业、新物业备案，每一步都不容易。
以阿卡迪亚为例，自2021年720车库被淹后，历时3年多，期间的冲突不计其数，中间的心酸和阻挠只有业主知道。
05
瀚宇天悦城自降物业费，对行业来说是一个信号！
我认为，瀚宇天悦城的这种自愿，本质上是出于危机感。
从宏观气候上，瀚宇已经感受到下行的压力，如果自己还在跟业主争这9毛/m²的小头，导致业主与物业对抗，最终要么物业费缴纳惨淡，要么面临被换掉的风险，还不如自降物业费，博的一个“不跟业主玩脑筋，咱们就是心连心”的美名。
这样的降物业费、算大帐的策略，即是自己生存法则的一次变革，也是对物业行业敲了一个警钟！
最后的最后，如果你们小区也想要更换物业不知道如何做？不知道怎么跟物业公司定价？等等，我这里有几份资料供大家参考：
更换物业的流程
河南省住宅小区服务价格测算文件的完整版
河南服务比较好的物业公司top50名
郑州在售的近100个新房小区物业费清单
郑州195个优质二手房小区物业费汇总
郑州比较差的16个物业公司
资料比较详细，特别是想要更换物业的朋友们，如果你想了解，扫码添加微信，回复【物业】领取。
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