顶端新闻客户端3小时前
郑州到底还有多少房子？
前两天官方发布的《2025年二季度存量住宅信息》，直接给出最新答案。
具体存量住宅用地项目位置分布如下：
另外，也有表格汇总了各区的详细库存数据，共涉及存量住宅用地项目595宗，文件太大，文章无法插入，如果你想了解可以扫码加好友，回复【库存】获取。
先划重点：
一、项目总量：共595个存量住宅项目，覆盖10个行政区（主城8区+港区+上街），其中主城8区有432个，涵盖商品住房、安置房、经济适用房、人才公寓等类型。
二、土地面积：存量住宅用地总面积约2406.38公顷，其中主城8区的占1793.9公顷。
三、建设进度：已动工未竣工：占比约67%（400个项目），主要集中在港区、惠济、金水、中原等区域，总数均超过50个。
未动工：占比约32.7%（195个项目），港区、中原、二七占比超50%。
四、库存特征：主城8区中，东区库存最少，仅21宗，用地面积约93.96公顷；中原区库存最多，91宗，用地面积约327.52公顷；
01
看得出，咱们大郑州的余粮，还是挺充足的。
那么，哪个片区的家底最厚？谁又是未来的大地主？
在此，为大家整理呈上最新的数据。
无论从项目总数还是用地面积，港区都是库存最大的那一个，远超其他区域。
可以预见，被房票抢空的港区新房市场即将迎来一波新鲜血液，一旦集中入市，一定程度上会刺激房价。
问题来了，港区能不能买？
港区请以自住为主，这里有规划、有资源倾斜，但一切都以产业为主，人口导入极其有限。
规划的住宅土地，可以理解为产业配套用地，依托于产业园的生活区。
如果工作在港区、生活在港区，买港区没有任何问题，自住需求；如果想要投资港区一夜暴富，这种不切实际的幻想自行掐灭。
下面我们重点说说主城8区。
主城8区存量住宅用地总面积比较多的是中原区，接着是惠济区和金水区；面积最小的是东区，东区也是唯一一个存量住宅用地总面积低于100公顷的区域。
存量住宅用地可以看出供应关系，供应越少，土地越稀缺，房价越有支撑。
1、中原区
中原区的主要输出并不在老城区，而是常西湖片区。
相比前两年，随着华曦府、中海时光之境、中原颂、中原润府的陆续入市，老城区也算多了几个选择，前三个项目都是偏改善，各有特点，四代宅+学区选中原颂（一期已经售罄，可以持续关注二期），洋房选时光之境，总之根据自己的喜好做具体选择就好。
常西湖新区让人又爱又恨，凭借高逼格规划叱咤郑州楼市，最辉煌时卖到了16000元/㎡左右。市场浮浮沉沉，价格一降再降，尽管随着大三甲的陆续落地对常西湖确实有利好，但还不足以支撑常西湖新区逆天改命，配套匮乏、库存天量仍是常西湖新区存在的问题。想买的话建议守着地铁口买。
2、惠济区
惠济区各版块的住宅分布比较匀称。
惠济楼盘的体量都比较大，大多是城改项目，所以大盘在这里比较常见。
这也是为什么惠济区的项目总数不算最高，却占地面积多的原因。
对于刚需来说，这里是值得关注的区域，价格不高，配套还算可以。
目前惠济区的在售新房如下↓
比较值得关注的就是招商时代映江河、万科民安云河锦上、花栖樾，至于春江观澜需要看价格。
另外，建业河畔洋房电建已入场，最近在做调整，有可能会重新入市，可以持续关注，毕竟容积率1.49的纯洋房，还是纯石材外立面还是很稀缺的。
3、金水区
金水区楼盘比较多，剔除掉一些没有意义的小区，你会发现，金水北依旧是内卷的一个。
靠着学区、产品、容积率、价格等区隔，金水北众多楼盘之间，形成了一个层次分明的价值梯队。
金水外国语学校作为外国语集团的正牌分校，未来很可能跻身金水北教育的第一梯队，所以学区房的属性，美盛最强。
龙门实验学校未来不一定如金水外国语学校，但越秀天悦江湾用逆天的产品设计和得房率，让自己的综合实力站在了金水北的第一梯队。
金投天宝府临近北三环，宋氏美学建筑，洋房高层的组合选手，可封窗的四代宅。
保利缦城和颂有洋房+公园；大都汇小高层社区；信达天樾九章胜在性价比；绿城沐春歌胜在门槛低；另外翠园和和昌优地两个老盘存在感要更低了些......
靠着竞争性的差异，金水北厮杀激烈，但各花入各眼，如何选择，关键需要结合你自己的需求。
金水老城，随着一些核心地块的入市，大家的选择性增加，比如之前只能选择城发玥园、郑轨经纬归臻的地缘朋友们，现在有了豫发豫园、绿城锦棠天地、中海峯境叁號院、越秀郑轨金水观萃等。
豫发豫园一期已经售罄，可以持续关注后期地块，划片文一文渠+47中总校。
越秀郑轨金水观萃，金一环的核心位置，楼下就是大石桥地铁站，是郑州首个双线TOD+POD驱动项目，关键是在优胜路小学+七中的划片范围内。
至于杨金鸿园，以北龙湖为靠山，高峰时期价格跑在2万+，但潮水退去，如今市场很难。
02
4、管城区
管城区作为行政老区，生活氛围已经非常浓厚，但是界面一般，配套一般，目前纯新盘不多，更多的是卖了好几年没卖完的老大难。
信达棠樾七里是管城区首个四代宅产品，关注度比较高，去化也不错。
地缘改善可以关注电建洺悦融园。
5、高新区
高新老城今年最耀眼的一定是正弘序，高新核心区改善天花板，地铁入户直通8号线/正弘汇商业。
另外，朗悦凤栖云阶改善类大平层，目前还未入市，可以持续关注。
刚需能看的就是谦祥万华城，朗悦公园府，谦祥云栖楼盘不多。
双湖科技城的话可以关注下中建泊悦府，纯洋房社区。
片区配套落地也比较快，这里适合刚需自住，如果老城改善，尽量选择老城核心区。
6、二七区
二七老城在售项目不多，且以刚需项目为主。
二七新区不是城市发展的主力方向，目前最大的利好是地铁7号线，所以沿着地铁7号线是重点。所以我们看到了招商林屿境的热销，不只有地铁，还是片区首个四代宅。
如今林屿境售罄，对面的亚星观樾同样是四代宅，户型设计不错，可以关注。
7、经开区
经开老城主要关注未来府和万祥紫庐，两个项目一墙之隔，配套几乎一致。注重大地块+小区品质+预算足够，首选未来府，毕竟国央企准现房，而且一期的交付口碑还不错；如果追求小高层，可选万祥紫庐。
滨河基本进入存量时代，一边是新房一边是二手房背刺，在这里如果对产品没有特殊要求，可以挑挑二手房。
物流园区跌的很厉害，非必要勿关注。
8、郑东新区
润府二期作为高铁片区稀缺新房，可以重点关注。
北龙湖北的门槛跟高铁站片区价格差不多，目前可以关注的是兰溪府；金茂璞逸云湖作为北龙湖首个四代宅，关注度非常高。
龙子湖新房的话，重点关注兰溪书院。
以上是郑州目前在售的新房盘点，还有个别未入市的新盘，由于价格未出，未做点评分享。
03
最后总结几个当下的购房建议：
1、市场结构性分化加剧"新房改善化、二手房刚需化"成为确定性市场趋势。
2、二手房市场上需要警惕"伪豪宅"（无学区/地段支撑的次新大平层）或者有足够的价格优势。
3、当下有一批披着新房皮的老房子，即，随是新房但产品已经过时，需谨慎，当心真的就成为开发商的接盘侠。
4、市场的主流是产品改善，第四代住宅&高得房率只是改善型产品的一种，如果在意后期房产的流动性、保值属性就要格外重视这个市场趋势。
5、回归主城！回归主城！回归主城！
最后，想加入郑州房产交(吐)流(槽)群？扫码回复“入群”获取入口。别问，问就是抱团取暖。
奔流新闻线索报料方式
热线：13893646444（微信同号）
拍客：benliunews@163.com
