现实中，业主很难了解到小区公共收益的具体金额，也很少有物业将这部分收益分发给业主，小区公共收益往往成了一笔“糊涂账”。《中华人民共和国民法典》吸纳了《建筑物区分所有权解释》第十四条的规定，增加了关于建筑物共有部分产生的收益归属的规定，进一步健全了我国物权制度。

《民法典》增改条文

《中华人民共和国民法典》第二百八十二条 【共有部分的收入分配】建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。

裁判规则

1.小区业主委员会不能以全体业主的名义主张物业公司返还多预收的公共能耗费用，只能单个的业主予以主张——镇江某小区业主委员会诉深圳某物业镇江分公司物业服务合同纠纷案

【裁判规则】公共能耗费性质和使用原则是由业主预交、单独列账、按照实际发生的数额定期结算，由小区全体业主分摊，小区业主委员会不能以全体业主的名义主张物业公司返还多预收的公共能耗费用，只能单个的业主予以主张。同时，根据物业服务合同补充协议约定，广告费、车位费收入的大部分应由物业公司交付的，除物业公司应主动作为外，业主或者业委会亦有督促义务，使其及时进行交付结算或公示。

案例来源：人民法院报 2023年3月29日第3版

2.建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本后，属于业主共有——某小区业主委员会诉深圳某物业镇江分公司、深圳某物业公司物业服务合同纠纷案

【裁判规则】建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本后，属于业主共有。公共能耗费是小区公共设施、设备等在运行过程中产生的水、电费用，其性质和使用原则是由业主预交，单独列账，按照实际发生的数额定期结算，由小区全体业主分摊，不属于全体业主所有。

案例来源：江苏法院网 2023年3月27日

3.物业服务企业利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有——某小区诉物业公司物业服务合同纠纷案

【裁判规则】物业服务企业利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。对占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，收取的车位费、利用小区外墙、灯箱、电梯、道闸等刊登广告收取的广告费等，都属于利用业主共有部分产生的收入，该收入属于小区的公共收益，在扣除合理成本之后，应归业主共有。

案例来源：桂林法院网 2022年4月1日

4.物业服务企业利用上述共有部分产生的收入，在扣除合理成本后，属于业主共有——济南市历下区绿景嘉园业主委员会与济南新东兴物业管理有限公司物业服务合同纠纷案

【裁判规则】小区电梯、外墙、大门、公共车位属于业主的共有部分。物业服务企业利用上述共有部分产生的收入，在扣除合理成本后，属于业主共有。

案号：（2021）鲁01民终10568号

案例来源：中国民法典适用大全·物权卷（一）

5.物业公司利用业主共有部分产生的收入，在扣除合理成本后的收益应当归业主共有——无锡市春江花园业主委员会诉上海陆家嘴物业管理有限公司等物业管理纠纷案

【裁判规则】物业公司利用业主共有部分产生的收入，在扣除合理成本后的收益应当归业主共有。业主对共有部分的收益享有所有权，不仅体现为可以委托业主委员会向物业公司进行追索，而且也表现为有权决定共有部分收益的用途和分配方案。

案例来源：中华人民共和国民法典重点条文实务详解（上）

法条释义

《民法典》明确规定建筑物共有部分产生的收益属于业主所有，旨在加强对建筑物业主权利的保护。实践中，在理解本条规定时，应注意把握两个方面的问题：一是共有部分范围的界定；二是共有部分收益的认定。

（一）共有部分范围的界定

关于建筑物共有部分，《民法典》第271条规定：“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”第274条规定：“建筑区划内的道路，属于业主共有，但是属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但是属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。”第275条第2款规定：“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”上述规定对业主共有部分范围的界定采用了排除加列举的方式。

《建筑物区分所有权解释》第3条规定：“除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为民法典第二编第六章所称的共有部分：（一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分；（二）其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。” “建筑区划内的土地，依法由业主共同享有建设用地使用权，但属于业主专有的整栋建筑物的规划占地或者城镇公共道路、绿地占地除外。”在建筑物共有部分中，实践中能被利用并产生收益的，主要包括：（1）车库、车位。根据《民法典》第276条的规定，小区内的车库、车位首先应当满足业主的需要，在满足业主合理需要的情况下，如果还有剩余，建设单位、物业服务企业或者其他管理人经业主同意可以将剩余的车库、车位出租给业主以外的第三人，用于收取租金。（2）楼顶平台、建筑外墙面。楼顶平台、建筑物外墙面属于建筑物的整体构造部分，应当属于全体业主共有。实践中，建设单位或者物业服务企业利用楼顶平台、建筑物外墙面建设置广告产生的收益，应当属于全体业主共有。（3）建筑物基本构造部分中的走廊、楼梯、过道、电梯间。建设单位或物业服务机构在这些位置设置广告位，由此产生的收益属于全体业主共有。

（二）共有部分的收益的认定

本条明确规定建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。所谓“合理成本”是指产生收益所必须发生的费用。法律规定建设单位等利用建筑物共有部分进行经营活动产生的收入应归业主共有，那么实施经营活动所发生的经营成本理应由业主承担。对于经营成本的支出及其合理性根据“谁主张，谁举证”的原则，应由请求扣除的建设单位、物业服务企业或者其他管理人承担举证责任。扣除合理成本后的收益，应归属于全体业主共有。建筑物共有部分收益的使用和分配属于有关共有和共同管理权利的其他重大事项，根据《民法典》第278条的规定，应由业主共同决定。业主既可以决定将该收益用于补充专项维修资金，也可以决定将其分配给全体业主。

（内容来源：《中国民法典适用大全·物权卷（一）》，作者：最高人民法院民法典贯彻实施工作领导小组 编著）

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